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不動産投資を真剣に考える ~投資物件購入前に投資リスクを最大限排除する~

投稿日:2017年8月10日 更新日:

hatena-1184896_1920 不動産投資を真剣に考える ~投資物件購入前に投資リスクを最大限排除する~ 

不動産投資は儲かりますか?

不動産投資は金額が金額だけに、ギャンブルより怖いかもしれません。パチンコなら数万円の損失で済みますが、不動産を購入した場合に発生する損失の可能性は千万単位です!しかも売却できない場合は固定資産税だけは発生します。

テレビ・ニュースの報道、ウェブ等で検索しても、「不動産投資は儲かるかどうか」いろいろな情報があります。

自宅のポストには、頻繁に収益物件のチラシが頻繁に入ってきます。

そんなに儲かるなら自分で買えばいいのでは!?

私も収益物件は購入したことがありません!しかし、顧問の担当をしているお客さんが不動産投資をしていますので、間近でその良し悪しを見てきました。

さて、不動産投資は儲かるのでしょうか?

今回は私なりに、「不動産投資は、儲かるか?儲からないか?」について検証してみました!

 

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不動産投資のプラスの面・マイナスの面

【プラスの側面】

・土地はなくなりません。

・融資を受ける際にも、優良な土地を保有していれば簡単に融資がおります。

 (銀行は不動産、大好きです)

・投資がうまく行けば、憧れの不労所得で生活が潤います!

【マイナスの側面】

・人口の減少・マンション等の過剰供給。投資物件のダブつき傾向にあります。

・様々な投資リスクが存在します(空室他)

・空室の場合でも、固定資産税などの固定経費があり借入金の返済とダブルで負担になります。

 

私は、実際に不動産投資をしている人をリアルに見てみました。

私は職業柄、会社の財務をみることが多いのですが、お付き合いしているお客様が不動産投資をしており、そのリアルにその現状を見てきました。

その顧客は、本業も決して悪くはないのですが、今後売上を毎年順調に計上できるとは限りません。安定した固定収入を得たいということです。

そこで、不動産投資を考えたところ、本業とリンクするところが多いので不動産投資を始めることになりました。

投資を初めて、約3年経ちますが・・・

「大成功!!!」社長の不動産の目利きは素晴らしいです!

ここ数年、その投資効果を見てきて、「不動産投資は有りか無しか」という議論があった場合、結論だけを先に申し上げると「有り」だと思います。

 

不動産投資のモデルケース

hatena-1184896_1920 不動産投資を真剣に考える ~投資物件購入前に投資リスクを最大限排除する~

簡単に投資のイメージだけ先に申し上げると、こんな感じでしょうか。

【モデルケース】

物件価額       1 億 円

満室年間賃貸料収入  600万円 (表面利回り6%)

年間の返済額     350万円(約30年の返済期間)

上記の場合、仮に10年後の物件売却可能価額を30%減の、7,000万とした場合に何年で投資を回収できるかを考えてください。

仮に10年後に、7,000万円で売却した場合は、3,000万円の損失です。

しかし賃貸料収入の表面利回りで考えてみると、既に投資金額は回収していることになります。

 

①10年間の賃貸料収入 6,000万

②物件の譲渡損失    3,000万(減価償却費は考慮しません)

③差引 ①-②     3,000万のプラス

 

また、賃貸料収入の実際の手取り額を、仮に、上記の表面利回りの半分、3%で考えると年間収入300万です。

これで考えると、約10年で投資額を回収できると考えることもできます。

 

①10年間の賃貸料収入 3,000万

②物件の譲渡損失    3,000万(減価償却費は考慮しません)

③差引 ①-②     損益トントン

 

最低限、この程度のイメージをができる物件の購入を考えていただく必要があると思います。

また、空室率と利回りは相反関係にあります。

必ず広告等で宣伝している「利回り」よりも「空室率」を優先に考えてください。最大のリスクはなんと言っても空室です。その物件の修繕履歴や構造、物件の痛み具合は必ず細かく確認し、実際に物件を見てください。表面利回りが良い物件は、何か理由がある可能性が高いです。

不動産投資の経験がないと、一体どんな物件を購入したら良いか分かりません。いざ不動産屋さんに行って、おすすめ物件を紹介されてもそれが優良物件かどうか判断できません。不良物件を掴まされたら大変なことになってしまいます。

最低でも以下のことについては、確認等しておいた方が良いと思います。

 

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不動産投資をする前に ~投資リスクを最大限排除する~

1.物件の概要を見極める

 ・「一棟買い」か「一部屋買い」か

一棟買いの場合は規模にもよりますが、部屋が複数あるので空室リスクを回避できます。初めて不動産投資をされる方で余剰資金が少なく、一部屋買いから始めようと思っている方は、入居がない場合のリスクを十分に考えてください。

  
 ・「中古」か「新築」か(新築は購入したと同時に中古になります)

新築物件の場合は購入したと同時に中古物件となります。賃貸料収入の実績のある良質なオーナーチェンジ物件を検討したほうが、将来の収入の予測もしやすいので安心できます。物件購入の際には、数ヶ月単位で探されることも念頭におきましょう。大体の相場が分かってきます。

  
 ・立地条件(駅から徒歩何分か)

こちらは、最大限リスク回避のため、収益物件購入の経験がない方は、「都内23区内」「徒歩10分前後」の物件を選んでください。

 

・テナント物件か「居住用物件」か「ファミリータイプ」か「ワンルーム」か

テナント物件は、基本的に賃料が高いですが、空室になったときの収入減も高いです。また、賃貸料収入に、会社の倒産リスクを抱えてしまいます。

居住用物件においてファミリータイプ、またはワンルームの選択があります。ファミリータイプは広いので賃料も高いですが、退去時の収入減が大きいです。ワンルームは空室時の収入減は小さいですが、入退去が多いと思われます。

 

・前オーナーは何故物件を手放すか(中古物件の場合)

 前オーナーが大事な収益物件を売却するのも理由があるはずです、機会があったら確認しておきましょう。仮に前オーナーが資金が早急に必要になった場合には、格安で手に入る場合があります。

 

・入居者について(賃料の遅延履歴を確認・外国人)

滞納履歴及び外国人入居者の確認はしておきましょう。ゴミ捨て場や自転車置き場、自動販売機が設置してある物件はそのまわりの清掃状況を確認しておきましょう。

  
 ・物件の状態(特に水漏れ等があったかどうか)

物件の修繕履歴もできたら確認しておきましょう。

  
 ・購入物件の土地と建物の価格区分を確認しておく

購入物件における建物の価値は必ず確認してください。その後の確定申告につき、減価償却費の計上額に影響します。建物価額が高い方が減価償却費の計上額も高くなります

また、消費税課税事業者の方は、建物価額の金額が高いほうが控除対象消費税の金額が高くなり消費税の納付額が低くなります。

 

2.収益を把握する

表面利回りよりも「手取り額」を必ずシミュレーションしてから購入してください。
  
 表面利回りは、年間の賃貸料収入と物件価額で計算されています。つまり、物件維持の費用は計算外です。水道光熱費や固定資産税、不動産業者に対する管理費等、必要経費を引いて手元にいくら残るか確認をしてください。

【手取り額】 

 ① 物件の損益

物件賃貸料収入収入 - 諸費用(水道光熱費・広告費及び仲介手数料・現状回復費・物件管理費・租税公課・銀行借入利息・その他雑費)= 物件の利益

*減価償却費は、支出を伴わない経費なので除外します。

 ② 銀行の毎月の返済額

 ③ ①-②=手取り額

*不動産収入がある場合には、「所得税がどの位増えるのか」も考えの中にいれておいてください。

 

3.購入価額が適正な価額か?将来売却が可能な物件か?

・災害等発生時、その物件が再建築可能な立地に建てられているか。

・銀行の担保価値を確認する。

・土地の価額を確認する。

・国税庁のホームページで路線価をみてみる。

 この時、「路線価×面積 ÷80」 で計算してみてください。

・固定資産税評価額を確認する
 
  この時、「固定資産税評価額 ÷60」 で計算してみてください。

上記2つの評価を算出し、実際の購入価額との差がどの位あるか確認してください。

建物については、近隣の類似物件の相場の確認をしたり固定資産税評価額を確認してください。

4.信頼できる不動産業者を知ってるか

・物件の管理料は適正か?

・入居者退去時の現状回復費を、適正な価額で提供してくれるか。

 

5.銀行借入を受ける場合の注意点 

物件購入時に融資を受ける場合には、必ず2社以上に借入の申込をして、借入利率の相見積もりをしてください。利率は低くても返済期間が長いので、わずかな金利の差で総返済額が大きく変わる可能性があります。

また、元利均等返済よりも「元金均等返済」の方が、元本の減りが早く設定されていますので、利息を含めた総支払額も低いです。

元金均等返済は、元金は毎月一定で、利息部分が少しずつ少なくなる返済方法です。初めの頃の返済金額は高く設定されているので、大変かもしれませんが、毎月少しずつ返済額が少なくなります。

また、元金均等返済の場合は、借入保証料の金額が安くなるかもしれません。必ず借入の際には元金均等返済が可能かどうか銀行に確認してください。

返済額は、年間の賃貸料収入の半分位を目安にした方が良いでしょう。借入時は返済期間を長めに設定して、余剰資金ができたら繰り上げ返済をする「作戦」が良いでしょう。

もし、偶然にも空室が重なって資金繰りが悪くなった場合、売却しても借入金を全額返済できない場合があります。借入金を早期返済したい気持ちは理解できますが、空室リスクを考えて、余裕を持った返済計画を立ててください。長期保有することにより、投資による損失リスクを限りなく回避することができます。

 

6.不動産投資のリスクを把握する

・空室リスク
・滞納リスク
・居住者リスク(外国人等)
・物件価格下落リスク
・家賃下落リスク 
・災害(地震・火災)
・管理会社のリスク(対応が悪い・倒産等)   
・銀行借入の変動利率のリスク

リスクは多いですが、最低限のことは確認しましょう。

7.不動産投資をする場合の税金 

購入時に発生する税金:不動産取得税

毎年発生する税金  :固定資産税

また、不動産収入がある方は「確定申告」をする義務があります。

不動産投資をする場合で、一棟買いを検討されている場合は、その物件が10室あるかどうか確認してください。

物件の部屋数が10室以上ある場合は、事業的規模に該当すると思われるので、青色申告の承認を受けた場合に、不動産収入を申告した場合には、65万円の特別控除を受けることができますので検討してみてください。

国税庁のホームページによると

(1)貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。但し、これらは社会通念上事業として行われているかは、実質で判断されます。

 

この65万円の控除を受けた場合、仮に適用される所得税率が20%だとしたら

65万 × 20% = 130,000

何と13万円も節税できます。

おさらい

以上、細かく申し上げましたが、簡単におさらいしてみます。

不動産を購入する場合には!

1.収益物件です。自分が住むところではありません。

物件は、最も人口の多い東京23区内で物件を探しましょう。

2.物件の購入価額が適正か確認する。

路線価及び固定資産税評価額で、実際の取引価額との差額を確認する。近隣の類似物件の価額を確認する。

3.投資金額の回収可能年数が、「表面利回り」の場合と「手取り額」において、何年かかるか確認する。確認して自分のイメージどおりだったら、そこで初めて本気で購入を検討する。

4.青色申告控除等の適用対象となる方は、税制上の優遇も受けてくださいね。支出を伴わない経費になりますのでお忘れなく!

 

いかがでしたでしょうか?

これから不動産投資をしようと思っている方は参考にして頂けたら幸いです。

不動産投資は、まさに副収入を得る王道です!

リスクをしっかりと把握して、後悔しない投資になるように願っております。

 

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